Cara Menghitung Limit Kredit Yang Diberikan Bank

Limit kredit yang diberikan bank bagi sebagian calon debitur dianggap sebagai suatu hal yang tidak dapat diprediksi dan tergantung keberuntungan calon debitur. Sebenarnya bank memiliki standar-standar penetapan atau cara-cara perhitungan maksimal limit kredit yang dapat diberikan dengan mengacu kepada peraturan Bank Indonesia dan disesuaikan dengan kebijakan masing-masing bank.

Beberapa langkah untuk menghitung maksimal limit kredit (kredit konsumtif khususnya) yang dapat diberikan bank apabila kita hendak mengajukan kredit adalah sebagai berikut:

1. Hitung/perkirakan luas tanah dan luas bangunan yang akan kita jadikan agunan atau rumah yang akan kita beli. Misal luas tanah 150 m² dan luas bangunan 70 m²
2. Perkirakan harga satuan (permeter) tanah dan bangunan. Harga ini bisa diperoleh dari PBB tahun terakhir, broker, notaris, RT/RW atau tetangga yang agunannya pernah dinilai oleh Kantor Jasa Penilai (KJP), dan lain-lain. Harga tanah biasanya memiliki range nilai yang cukup besar, karena harga tanah di pinggir jalan ramai dapat jauh lebih mahal daripada tanah di dalam gang. Contohnya tanah di dalam gang harganya Rp 200 rb/m² sementara harga tanah di pinggir jalan utama bisa mencapai Rp 2 jt/m² atau lebih. Berbeda dengan bangunan yang range harganya biasanya tidak terlalu besar, sekitar Rp 1,5 jt sampai dengan Rp 3 jt/m² karena harga bangunan dan ongkos kerja biasanya sudah standar di setiap daerah. Perbedaan harga satuan bangunan tergantung kualitas, jenis bangunan, usia bangunan, dan lain-lain. Misal kita ambil harga tanah Rp 750 rb/m² dan harga bangunan Rp 2.5 jt/m²
3. Kalikan harga satuan tanah dengan luas tanah, harga satuan bangunan dengan luas bangunan, dan jumlahkan keduanya maka akan diperoleh perkiraan nilai agunan. Misal harga tanah = 150 m² x Rp 750 rb = Rp 112.5 jt, harga bangunan = 70 m² x Rp 2.5 jt = Rp 175 jt, total = Rp 112.5 jt + Rp 175 jt = Rp 287.5 jt
4. Kalikan total nilai agunan dengan nilai Loan to Value (LTV) yang rata-rata sebesar 70% (besar LTV dapat berbeda tergantung ketentuan bank), maka akan diperoleh maksimal limit kredit atas dasar nilai agunan. Misal nilai agunan dikalikan LTV = Rp 287.5 jt x 70% = Rp 201.2 jt. Dalam hal nilai jual rumah untuk KPR sama dengan nilai agunan yang diaksep bank seperti contoh di atas, maka kekurangan dana dianggap sebagai uang muka yang harus dibayar dengan dana sendiri. Contoh uang muka = Rp 287.5 – Rp 201.2 = Rp 86.3 jt. Perlu diketahui bahwa nilai agunan bank dapat berbeda dengan harga jual, apabila ada selisih kurang maka selisihnya harus dibayar dengan dana sendiri juga. Misal harga jual rumah Rp 300 jt, maka uang muka menjadi Rp 300 jt – Rp 210.2 jt = 98,8 jt
5. Selanjutnya cek pendapatan atau gaji perbulannya. Untuk mudahnya sebagai contoh kita hitung gaji pegawai atas dasar slip gaji. Lihat rinciannya apakah ada komponen gaji yang setiap bulan besarnya fluktuatif, misalnya lembur, cuti, bonus, tunjangan, dan lain-lain. Untuk komponen yang jarang atau hanya setahun sekali diterima biasanya tidak akan diaksep oleh pihak bank. Untuk lembur dan tunjangan biasanya tidak diaksep penuh, hanya sekitar 50%-80%. Jumlahkan ulang seluruh komponen gaji yang telah dipersentasekan atau dihilangkan. Akan diperoleh total gaji yang dapat diaksep. Misal total gaji Rp 10 jt, di dalamnya terdapat komponen gaji pokok sebesar Rp 8 jt, uang lembur sebesar Rp 1 jt, uang cuti sebesar Rp 2 jt, dan potongan sebesar Rp 1 jt. Uang lembur hanya dapat diaksep sebagian, misal 50% menjadi Rp 500 rb, dan uang cuti tidak diaksep atau harus dihilangkan. Sehingga gaji yang dapat diaksep menjadi Rp 8  jt + 500 rb – 1 jt = Rp 7.5 jt
6. Kalikan total gaji yang diaksep dengan nilai DBR (Debt Burden Ratio) yang umumnya sebesar 30-40%, akan diperoleh besar angsuran maksimal yang dapat diterima. Misal gaji yang diaksep Rp 7.5 jt dengan DBR 40% angsuran maksimal = Rp 7.5 jt x 40% = Rp 3 jt. Apabila kita sudah memiliki kredit di tempat lain dengan angsuran misalnya sebesar Rp 1 jt, maka angsuran maksimal kita untuk kredit yang baru akan diajukan menjadi Rp 3 jt- Rp 1 jt = Rp 2 jt.
7. Hitung besar angsuran dari limit kredit yang ingin kita ajukan. Misalkan limit kredit yang dibutuhkan Rp 220 jt, dengan bunga efektif 10.25%/thn atau setara flat 6%/thn dengan tenor 10 tahun, maka besar angsuran perbulan = (Rp 220 jt / 120 bln) + (Rp 220 jt x 6% / 12 bln) = Rp 2.9 jt. Untuk perhitungan bunga efektif dapat dilihat rumus excel yang digunakan pada gambar di bawah.
8. Angsuran sebesar Rp 2.9 jt masih lebih kecil dibandingkan maksimal angsuran yang dapat diterima sesuai contoh perhitungan di atas yaitu sebesar Rp 3 jt, oleh karena itu atas dasar pendapatan, limit kredit sebesar Rp 220 jt masih dapat diterima. Apabila angsuran kredit lebih besar dari maksimal angsuran yang dapat diterima calon debitur, maka ada dua hal yang dapat dicoba dilakukan yaitu memperkecil limit kredit, atau memperpanjang tenor hingga besar angsurannya lebih kecil atau sama dengan maksimal angsuran yang dapat diterima calon debitur. 
9. Selanjutnya bandingkan maksimal limit kredit berdasarkan nilai agunan dengan limit kredit berdasarkan pendapatan, limit kredit yang dipilih adalah yang terkecil di antara keduanya. Dengan contoh di atas maka limit kredit maksimal adalah sesuai nilai agunan sebesar Rp 201 jt. 

Berikut screenshot dari excel yang dapat digunakan untuk mempermudah simulasi perhitungan maksimal limit kredit:

Simulasi Perhitungan Limit Kredit

Istilah-istilah Dalam Pengajuan Kredit Bank

Sebenarnya saat ini banyak orang yang sudah memiliki pengalaman mengajukan kredit di bank atau lembaga pembiayaan lainnya, namun meski sudah memiliki fasilitas kredit, terkadang masih ada yang belum terlalu mengenal istilah-istilah yang sering digunakan dalam proses kredit tersebut. Ketidaktahuan terhadap istilah-istilah tersebut kadang dapat menimbulkan kesalahan persepsi dan menimbulkan permasalahan di kemudian hari seperti persetujuan kredit tidak sesuai keinginan, skema kredit tidak seperti diharapkan, terjadinya tunggakan, bahkan gagal bayar.

Coretan kali ini mengulas istilah-istilah yang sering digunakan saat kita mengajukan kredit kepada bank, khususnya kredit konsumtif pada bank konvensional. Istilah-istilah ini akan saya coba jabarkan atas dasar pengalaman dan sumber-sumber lain dengan bahasa umum yang mudah-mudahan dapat dimengerti dan mungkin berguna kalau ada yang mau mengajukan kredit ke bank.

Istilah-istilah yang perlu diketahui dalam pengajuan kredit tersebut adalah sebagai berikut:

1. Kredit: dalam hal ini dapat diartikan sebagai dana yang didapat/dipinjam dari bank untuk kemudian dikembalikan dalam jangka waktu tertentu dengan cara mengangsur atau sekaligus dengan imbalan berupa bunga
2. Kreditur: lembaga/bank yang bisa memberikan dana secara kredit kepada masyarakat
3. Debitur: orang/masyarakat yang mendapatkan fasilitas kredit dari bank
4. Limit kredit: besarnya kebutuhan dana yang kita ajukan melalui kredit bank, bisa disetujui sesuai limit yang diajukan, bisa kurang, bisa pula ditolak bank
5. Tenor: jangka waktu kredit yang diajukan atau lamanya kredit diangsur, akan disesuaikan dengan masa pensiun atau sesuai ketentuan bank
6. Angsuran: besarnya pembayaran kredit yang dilakukan dengan cara dicicil dalam jangka waktu tertentu dan sudah termasuk angsuran pokok kredit dan bunga
7. Bunga: besarnya imbalan atas jasa bank yang telah meminjamkan uang/memberikan kredit
8. Bunga flat: perhitungan bunga dengan menghitung secara rata dari total hutang sehingga proporsi pembayaran bunga dan pokok setiap bulannya selalu tetap (yang tetap proporsinya aja ya bukan besar bunganya, jadi flat tidak sama dengan fixed). Misal bunga flat perbulan 0.5%, limit kredit Rp 100 jt, maka bunga perbulan adalah Rp 100 jt x 0.5% = Rp 500 rb. Misalnya tenor selama 120 bulan, maka besar angsuran pokok perbulan adalah Rp 100 jt/120 bln = Rp 833.333,- atau total angsuran Rp 500 rb + Rp 833.333 = Rp 1.333.333.  Proporsi pembayaran bunga dan angsuran pokok tersebut akan selalu sama sampai kredit lunas.
9. Bunga effektif: perhitungan bunga dengan memperhitungkan sisa pokok pinjaman sehingga proporsi pembayaran bunga setiap bulannya akan semakin mengecil dibandingkan proporsi pembayaran pokoknya. Umumnya bank menggunakan bunga effektif, namun dalam pemasarannya seringkali disetarakan dengan bunga flat untuk memudahkan perhitungan dan agar bunganya terlihat kecil he.he. Misalnya untuk limit kredit Rp 100 jt dengan tenor 10 tahun, bunga 10% efektif/thn akan setara dengan bunga flat 5.86%/thn, angka bunganya beda tapi kalau dihitung besar angsuran pokok kredit + bunganya sama yaitu Rp 1.321.507. Perhitungan bunga effektif agak ribet sehingga lebih mudah pakai spread sheet seperti excel.
10. Floating: besarnya bunga yang diberikan dapat berubah sewaktu-waktu tergantung suku bunga pasar atau kebijakan bank
11. Fixed: besarnya bunga yang diberikan tetap sampai dengan jangka waktu tertentu, setelah masa fixed berakhir maka akan bunga akan floating mengikuti suku bunga pasar sesuai kebijakan bank. Pada saat masa fixed berakhir hampir bisa dipastikan bunga akan lebih besar karena bunga awal pada dasarnya dapat dianggap sebagai bunga promo dengan jangka waktu tertentu. Dengan bunga yang membesar maka angsuran juga pasti membesar.
12. Baki debet: besar sisa pokok pinjaman pada waktu tertentu diluar bunga dan denda atau penalty (bila ada)
13. Appraisal: proses penilaian agunan yang biasanya dialakukan oleh Konsultan Jasa Penilai (KJP) independen atau dapat pula dinilai langsung oleh pihak Bank. Nilai inilah yang akan digunakan sebagai nilai agunan, bukan dari harga jual atau price list dalam pengajuan KPR. Umumnya apabila penilaian dilakukan oleh KJP dengan biaya dari calon debitur, calon debitur dapat meminta copy hasil penilaian tersebut untuk mengetahui berapa sebenarnya nilai pasar dari rumah yang dimiliki atau akan dibelinya atau hanya untuk disimpan sebagai dokumen pribadi.
14. Agunan: jaminan yang diberikan kepada bank untuk menjamin kelancaran pembayaran angsuran kredit dan bisa menjadi alternatif terakhir sumber pelunasan kredit bagi bank apabila terjadi gagal bayar, umumnya berupa sertifikat tanah atau BPKB kendaraan
15. LTV: Loan To Value, maksimal limit kredit yang dapat diberikan bank atas dasar persentase tertentu dari nilai agunan yang diaksep bank, biasanya sekitar 70%-80%. Misalnya nilai agunan berupa tanah dan rumah di atasnya dinilai oleh bank sebesar Rp 100 jt, dengan LTV 70% maka maksimal limit kredit yang dapat diberikan adalah Rp 100 jt x 70% = Rp 70 jt
16. DSR/DBR: Debt Service Ratio/Debt Burden Ratio, maksimal kredit yang dapat diberikan bank atas dasar perbandingan besarnya angsuran kredit maksimal terhadap pendapatan calon debitur yang diaksep bank, biasanya sekitar 30%-40%. Misalnya pendapatan calon debitur yang diaksep bank Rp 10 jt/bln, dengan DBR 40% maka angsuran angsuran kredit maksimal untuk calon debitur tersebut adalah Rp 10 jt x 40% = Rp 4 jt/bln. Apabila angsuran perbulan dari limit kredit yang diajukan maksimal sama dengan Rp 4 jt, limit kredit tersebut kemungkinan dapat disetujui.
17. SID BI: Sistem Informasi Debitur Bank Indonesia atau sering disebut jg Informasi Debitur BI (ID BI) merupakan data sejarah kredit yang pernah dimiliki calon debitur di seluruh bank/lembaga pembiayaan di seluruh Indonesia. Berisi informasi limit, baki debet, jumlah hari keterlambatan pembayaran, kredit macet, dan beberapa informasi penting lainnya yang akan terekam dalam ID BI sepanjang sejarah
18. Approval: persetujuan kredit oleh pejabat pemutus kredit yang berwenang di bank
19. Akad Kredit: proses penandatanganan perjanjian kredit di hadapan pejabat bank beserta notaris bila diperlukan
20. Jatuh tempo: dapat diartikan sebagai tanggal dimana angsuran kredit harus dibayarkan setiap bulannya, atau tanggal berakhirnya kredit/angsuran terakhir. Upayakan pembayaran angsuran jangan pernah terlambat/melebihi tanggal jatuh tempo sehingga catatan kita di ID BI tidak jelek
21. Penalty: biaya yang harus dibayarkan apabila kredit dilunasi sebagian/seluruhnya sebelum jatuh tempo
22. Pengikatan Hak Tanggungan: proses pengikatan terhadap agunan tanah secara administrative agar apabila terjadi gagal bayar, bank memiliki hak secara legal untuk melelang agunan tersebut untuk menutupi kredit yang tidak dapat dilunasi debitur
23. Surat Roya: surat dari Bank pemberi kredit kepada Badan Pertanahan Nasional yang kurang lebih berisi informasi bahwa kredit debitur telah lunas dan pengikatan Hak Tanggungan dapat dilepaskan.  Surat ini baru dapat dikeluarkan apabila kredit telah lunas, dan biaya pelepasan hak tanggungan ini belum termasuk biaya bank yang dikeluarkan pada saat pencairan kredit. Pelepasan Hak Tanggungan ini dapat dilakukan sendiri oleh debitur atau dengan bantuan Notaris/PPAT. Selama belum dilakukan pelepasan Hak Tanggungan, maka sertifikat tidak dapat dipindahtangankan/diperjualbelikan atau dijadikan agunan kepada bank lagi.

Nah mungkin sementara itu dulu yang dapat saya jabarkan. Diharapkan dengan mengetahui istilah-istilah tersebut, apabila akan mengajukan kredit ke bank kita dapat lebih mudah memahami penawaran dan penjelasan dari pihak perbankan tanpa merasa dijebak, serta dapat mendiskusikan skema-skema kredit yang kita butuhkan.

Apabila ada masukan, tambahan, atau koreksi dari master dan suhu-suhu yang sudah lebih pengalaman di bidang perkreditan (sudah sering ngambil kredit termasuk ya, hehehe) saya persilahkan untuk menyampaikannya.